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解決済みの質問

定期借地契約がある相続財産の評価

期間を30年とした事業用定期借地契約を15年前にホテル事業者と締結しました。
使用目的はホテルの駐車場で事業主がアスファルト舗装、塀の設置をしました(容認事項)。契約満了時には更地返還としています。
路線価は21F、面積1000M2です。
借地権割合0.4(路線価はF)なので、21000x(1-0.4)=12600千円と圧縮できるのでしょうか。(土地の形状や接道評価は別途考えます)。
その他節税対策がありますか。
事業用の土地に該当できますか(他に2件の貸家を有しています)。
広大土地評価等による削減はできますか。

投稿日時 - 2019-10-20 08:13:20

QNo.9668999

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

》一方、税務解説(タックスアンサー)No.4124の2項(減額される割合等)による80%、50%減額も適用できそうですね(ややこしいので時間が欲しい)。
比較したうえでいずれを採用するか決めればよいのですか。

貸地や貸家建付地では不動産貸付業ですから、貸付事業用宅地等の減額(200m2まで50%減額)しか出来ません。
土地は利用状況毎に評価しないといけないので、3筆のうち平米単価が一番高い評価額の土地から減額するという事になります。

ただ他に自宅土地があって特定居住用宅地等の減額(330m2まで80%減額)が可能な場合など、組み合わせで一番控除額が大きくなるように計算します。
組み合わせ上限
https://chester-tax.com/wp-chester-tax/wp-content/uploads/20150619-1.jpg

投稿日時 - 2019-10-22 16:05:50

お礼

色々の角度からの回答、有難う御座いました。

投稿日時 - 2019-11-15 19:56:03

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回答(4)

ANo.3

余談で本題の記載を忘れていました。
質問にある貸宅地についてですが
平成30年3月31日以前から貸付事業を営んでいる宅地については、相当の対価を得て継続的に行うものに限り小規模宅地等の特例において事業規模は問われません。
一定の要件を前提に貸付事業用宅地等の減額50%は可能です。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124_qa.htm

ただ相続税法改正により平成30年4月1日以降に開始する相続について、一定の場合には貸付事業において事業規模が問われます。
(詳しい内容は上記国税庁HP記載)

投稿日時 - 2019-10-21 19:01:49

ANo.2

》貸付事業用宅地等は200m2まで50%減額
貸地や貸家の数に関係なく適用できますか?(貸家2件、当該貸地1件で収入を得ています)。
貸宅地にも適用できますか。

5棟10室基準ですが、例えばサブリース契約で一括で貸しているような場合には借り手側の事業規模を前提として判断されます。
また1棟=2室、駐車場5台=1室と判断します。

貸家2件が2棟ならプラス駐車場30台で、貸家2件がマンション等2室ならプラス駐車場40台で事業規模となります。
広さが最低2.5m×5m=12.5m2あれば駐車場1台のスペースになりますから、1,000m2÷12.5m2=80台
となります。
地形など土地の現況で判断する必要はありますが、80台に対して40台ですから駐車スペースを広く取ったとしても十分に40台の駐車は可能だと考えます。

相続税申告に事業規模の根拠を示す書類添付は必要ありませんが、調査の時には必ず確認されますので現況により根拠を示す書類を作成し保管されることをお奨めします。

ただし、理論的に40台以上の駐車が可能な事と、借り手側が駐車場として使っている状況とは違いますので、現況調査での判断は必要です。

投稿日時 - 2019-10-21 10:55:21

補足

有難うございました。
1000m2はホテルの客用駐車場です。40台以上の駐車区画が引かれています。
貸家は土地417m2に160m2の戸建て建物、土地372m2に70m2の戸建て建物です。
よって継承事業の規模条件を満たしていると解釈しました。

一方、税務解説(タックスアンサー)No.4124の2項(減額される割合等)による80%、50%減額も適用できそうですね(ややこしいので時間が欲しい)。
比較したうえでいずれを採用するか決めればよいのですか。

誤解しているかもしれませんのでアドバイスをお願いします。

投稿日時 - 2019-10-22 12:19:45

ANo.1

》借地権割合0.4(路線価はF)なので、21000x(1-0.4)=12600千円と圧縮できるのでしょうか。

出来ません。
借地権とは建物を建てるために宅地を借りた場合に借り手側に発生する権利で、その権利を与えたマイナス評価が(1-0.4)です。
アスファルト舗装など構築物を借り手側が施工した程度では賃借権のみです。
○賃借権での評価
(1) 雑種地の自用地評価額-(雑種地の自用地評価額×(注1)契約の残存期間に応じる地上権の割合×1/2)
(2) 雑種地の自用地評価額×(1-(注2)契約の残存期間に応じる割合)
(3) (1)と(2)のいずれか低い金額

(注1)契約の残存期間に応じる地上権の割合
相続税法第23条地上権割合
賃借権の残存期間
5年以下   5%
5年超10年以下 10%
10年超15年以下 15%
15年超     20%

(注2)契約の残存期間に応じる割合
賃借権の残存期間
5年以下   2.5%
5年超10年以下 5%
10年超15年以下 7.5%
15年超     10%

単純計算すると下記のように殆ど評価は変わりません。
(1)21,000-(21,000×15%×1/2)=19,425
(2)21,000×(1-7.5%)=19,425
(3)(1)=(2) ∴19,425

》広大土地評価等による削減はできますか

旧広大地評価は無くなりました。
一定の要件を満たせば規模格差補正評価が出来ます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm

》事業用の土地に該当できますか

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例で200m2まで50%減額が出来ます。

投稿日時 - 2019-10-20 13:30:16

補足

親切な解説、有難うございました。
>貸付事業用宅地等は200m2まで50%減額
貸地や貸家の数に関係なく適用できますか?(貸家2件、当該貸地1件で収入を得ています)。
貸宅地にも適用できますか。

投稿日時 - 2019-10-21 07:44:22